Dòng vốn bất động sản bước đầu khai thông trở lại

Tín dụng, trái phiếu rục rịch chảy

Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong tháng 3/2023, có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành đạt 26.425 tỷ đồng, cao gấp 13,2 lần so với tháng 2/2023. Trong đó, hơn 88,6% lượng trái phiếu phát hành mới là của doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với trái phiếu, tín dụng bất động sản cũng đang được khơi thông trở lại nhờ ngân hàng thừa vốn, thừa room và lãi suất bắt đầu rẻ hơn. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính tới cuối tháng 2/2023, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức hơn 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 2,19% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).

Nhìn vào cơ cấu tín dụng bất động sản, có thể thấy, cá nhân vay mua nhà hầu như không tăng, trong khi nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất mạnh. Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 6,45% trong 2 tháng đầu năm, gấp 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội chính thức triển khai dự kiến giúp tín dụng bất động sản chảy mạnh hơn trong thời gian tới.

Tuy vậy, trong 2 tháng đầu năm, hầu hết các doanh nghiệp có thể tiếp cận tín dụng là các doanh nghiệp có tình hình tài chính khả quan. Những doanh nghiệp mất khả năng trả nợ trái phiếu hầu như không có cơ hội vay vốn ngân hàng, mà đang mong chờ được giãn nợ, hoãn nợ, cơ cấu nợ.

Cơ chế giãn, hoãn nợ đang được NHNN nghiên cứu trên cơ sở thận trọng, tránh đẩy nợ xấu về tương lai. Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, cơ quan này đang cân nhắc khuyến nghị của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), đó là mời bên thứ 3 như kiểm toán tham gia để nhận diện các dự án khó khăn tạm thời, từ đó có giải pháp hỗ trợ (vì các bộ, ngành khó có thể đánh giá chính xác về các dự án bất động sản).

Một nguồn vốn khác đang được doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động là kênh mua bán, sáp nhập (M&A). Công ty cổ phần Hòa Bình rao bán khách sạn Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake giá khoảng 250 triệu USD để giải quyết khó khăn dòng tiền. Vinhomes đang đàm phán bán một phần dự án cho Tập đoàn Capitaland (Singapore) với giá 1,5 tỷ USD…

Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, việc doanh nghiệp bán bớt tài sản, cơ cấu lại sản phẩm là hợp lý. Tuy vậy, đàm phán một thương vụ M&A có thể kéo dài hàng năm trời, nên biện pháp này chưa thể mang về ngay “tiền tươi”.

Trước mắt, điều khiến doanh nghiệp bất động sản mong chờ nhất vẫn là tín dụng tăng trưởng mạnh hơn, ngân hàng cho phép cơ cấu nợ không chuyển nhóm nợ, trái chủ “gật đầu” hoãn nợ và thị trường trái phiếu ấm trở lại.

Áp lực vẫn rất lớn, song nhiều tín hiệu đã khả quan hơn

Trong quý I/2023, ước tính lượng vốn mà doanh nghiệp bất động sản huy động từ kênh ngân hàng và kênh trái phiếu khoảng 60.000 tỷ đồng. Con số này hầu như chỉ đủ cho hoạt động thanh toán trái phiếu trước hạn cũng như đến hạn. Chưa kể, số doanh nghiệp mất khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn ngày càng tăng. Chỉ tính riêng tuần cuối cùng của tháng 3/2023, có tới 21 lô trái phiếu doanh nghiệp không thể thanh toán đúng hạn. Theo tính toán của FiinGroup, nợ xấu trái phiếu bất động sản đã lên tới 20,17%.

Mặc dù vậy, các thông tin tích cực xuất hiện ngày càng nhiều, cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang dần thoát khỏi vùng khó khăn nhất. Cuối tuần qua, Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) thông báo đã hoàn tất mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn (mã DIGH2124001). Trước đó, một loạt doanh nghiệp cũng thông báo đàm phán thành công với trái chủ về gia hạn nợ, giãn nợ trái phiếu.

Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp vừa tung ra thị trường là “liều thuốc bổ” với thị trường bất động sản, nhất là với các doanh nghiệp nhanh nhẹn cơ cấu lại dòng sản phẩm để thị trường dễ hấp thụ. “Mặc dù giao dịch chưa thể sôi động ngay, song những giải pháp gần đây của Chính phủ đang giúp thị trường dần ấm lên”, ông Đính nhận định.

Với lãi suất cho vay hiện tại, tín dụng bất động sản tiêu dùng (hướng vào cá nhân) vẫn chưa thể tăng tốc mạnh trở lại (2 tháng đầu năm, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 0,25%). Tuy nhiên, với tốc độ hạ nhiệt lãi suất như hiện nay, giới chuyên gia kỳ vọng, lãi vay mua nhà sẽ trở lại mức 10-11%/năm cuối năm nay, từ đó kích thích nhu cầu vay mua nhà tăng trở lại.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, lãi suất giảm sẽ có tác động tích cực với thị trường bất động sản, giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư, đồng thời làm tăng nhu cầu vay mua nhà của cá nhân. Ngoài ra, lãi suất giảm khiến tâm lý thị trường tích cực hơn. Thực tế, sau khi lãi suất giảm, số lượng giao dịch trên thị trường đã tăng hơn trước.

Bên cạnh giảm lãi suất, giãn, hoãn nợ, theo các chuyên gia, việc phân loại phân khúc bất động sản để áp dụng hệ số rủi ro riêng phù hợp với từng phân khúc cũng đang rất cấp bách, nhằm giảm bớt khó khăn và tăng thanh khoản cho doanh nghiệp.