Phát triển thị trường nhà giá rẻ cần chính sách và hài hòa các lợi ích

Phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội đang là nhiệm vụ cấp bách của TP. Hồ Chí Minh

Báo cáo đánh giá mới đây của Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh cho thấy trong 5 năm tới sẽ có tổng cộng khoảng 81.000 hộ dân có nhu cầu đăng ký NƠXH. Đa số mong đợi giá nhà khoảng 792,6 triệu đồng/căn, diện tích khoảng từ 40 - 60m² và có phương thức trả tiền 1 lần. Báo cáo này dựa trên ghi nhận các ý kiến phân tích, đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp, ý kiến phản hồi của người dân về vấn đề NƠXH.

Trên thực tế, nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn khó có thể giải quyết kịp thời nhu cầu NƠXH nhất là tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh. Đặc biệt, những vấn đề về bố trí nguồn vốn từ ngân sách, về cơ chế tái cấp vốn, lãi suất cho vay, điều kiện, quỹ đất, giá thành đất... của các chương trình NƠXH vẫn chưa giải quyết được thỏa đáng nhu cầu thực tế của người dân, DN đầu tư NƠXH.

Theo đánh giá của Sở Xây Dựng TP Hồ Chí Minh để có nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng mỗi căn như tỉnh Bình Dương, dự án phải hội đủ 3 điều kiện: không chịu chi phí về đất (bồi thường, tiền sử dụng đất); phí đầu tư hạ tầng thấp và diện tích căn hộ khoảng 25m² với suất đầu tư trung bình 4 triệu đồng/1m².

Thực tế cho thấy Bình Dương có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào khiến việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỉ lệ thuận với chi phí. Còn với thực tế tại TP. Hồ Chí Minh việc làm được nhà 100 – 150 triệu là một vấn đề khó ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành 100 - 150 triệu này, hoặc giá trị đất không được tính vào.

Còn theo đánh giá của Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam khi xét cơ cấu giá thành căn hộ hệ thống này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là gía trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30 - 45% tổng giá trị sản phẩm. Chi phí đất với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3- 5 năm cũng ảnh hưởng đến chi phí cấu thành giá nhà.

Bên cạnh đó, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến người dân có nhu cầu ở thực, chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình như các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực nhằm hạn chế lưu thông ra vào thành phố vốn đã quá tải. Phát triển nhà ở cũng phải gắn với chỉ tiêu dân số, hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, cây xanh, trường học, nhà trẻ… Bởi căn hộ không chỉ là nơi ở, nó còn gắn với điều kiện, không gian sống để quyết định chất lượng sống ở đó. Nếu không với không gian sống chật hẹp, quản lý ở mức trung bình vô hình chung sẽ hình thành nên những khu ở lụp xụp, ổ chuột.

Theo TS Khương, cần có chính sách khuyến khích và hỗ trợ các DN làm nhà giá rẻ như miễn giảm chi phí sử dụng đất, ưu đãi vốn đầu tư, hỗ trợ pháp lý thuận lợi trong quá triển khai dự án để tiết kiệm chi phí đầu tư mà vẫn đảm bảo chất lượng, đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của chủ đầu tư, người thu nhập thấp và xã hội. Bởi không chủ DN nào bỏ tiền ra mà làm không có lãi và bản thân người mua nhà cũng muốn nhà ở phải có chất lượng, ổn định lâu dài, môi trường sống tốt.